特別な土地と特別な建物のお話です。
土地の中でその利用用途によって評価が変わるとお話致しました。
具体的にどういうときに評価が変わるかを検討してみましょう。
皆様の身近な土地にはそれぞれ利用状況が異なります。一見すると土地であることに変わりはありません。ところが、内容を吟味してみると、土地の利用状況として次の用途が考えられ、これらは相続税法においてはそれぞれ別の評価を行います。

@自宅が建っている敷地又は更地=自用地(じようち)
A他人の家屋が建っている敷地=貸宅地(かしたくち)
B賃貸アパートや賃貸マンションが建っている敷地=貸家建付地(かしやたてつけち)

@自用地(じようち)
自用地はご自宅の敷地やご家族等が家屋を建てている土地で地代をもらっていない土地、更地等です。貸宅地や貸家建付地に比べて土地の所有者が何時でも自分の意思で土地の利用用途を変更することが出来る状況です。自分のための用途に利用できる土地といえます。別の言い方をすれば、自用地とは他人の権利が及ばない土地といえます。この状態が土地としては一番評価が高くなります。
 

A貸宅地(かしたくち)
借地権という言葉をお聞きになったことがあると思います。他人に貸し付けている土地の場合、借地人は借地権という権利を取得します。旧借家法ではこれは非常に強い権利で、地主の都合では簡単に出て行ってもらうわけにはいきません。借地人を守っています。
とすると、先程の自用地よりは借地人に権利がある分土地の利用度は制限されるため自用地よりも評価が下がります。この評価が下がる分が同時に借地人の権利でもあり、借地権と表現し、その土地は借地権割合を考慮して評価減を行います。
この借地権割合は、地主と借地人とが話し合いで決めるわけではありません。借地権割合は路線価格と同様に国がその割合を定めています。路線価図を見ると路線価格の横にA・B等という記号が記載されています。これが借地権割合です。
なお、路線価格が付されていない地域については、評価倍率表に借地権割合が記載されています。

*貸宅地の評価=その宅地の通常の評価額×借地権割合


B貸家建付地(かしやたてつけち)
 貸家建付地とは貸家を建て付けている土地です。そのままですが、わかりにくいかもしれませんのでもう少し説明を致します。
先程の貸宅地との違いを整理すると、ポイントは貸宅地に建つ家屋は他人が所有する建物ですが、貸家建付地に建つマンション等の家屋は地主さんの所有という点です。
別の言い方をすると、貸家建付地は、自分所有の土地に自分所有の賃貸マンション等を建てて他人に貸している状態です。
貸家建付地は自用地よりも土地の評価は下がります。これは賃貸マンション等を借りている住人は賃貸契約を結んでそこに住むわけですが、この契約を結ぶと住人は家賃支払いの義務が発生し、同時に借家権という権利も発生します。
先程は借地権、今回は借家権です。
つまり、この借家権が住人に移転したためその借家権分土地の評価を下げるという考え方です。
よく、アパートやマンションを建てると節税になるという話を聞かれたことがあると思います。これはご自分が所有する更地があったとします。この場合、その土地は更地なので自用地として一番高い評価をされます。しかし、この土地に賃貸マンションや賃貸アパートを建設することによって、その土地は自用地ではなく貸家建付地となり評価が下がり、結果として節税になるという考え方です。
 先程の借地権割は路線価図や評価倍率表に記載されており地域により異なりますが、この借家権割合は全国一律30%です。

*貸家建付地の評価額=その宅地の通常の評価額−
(その宅地の通常の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)