【マイホームの取得等と所得税の税額控除】

1 概要
 居住者が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除」又は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けることができます。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件
 居住者が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件を満たすときです。

(注) この住宅借入金等特別控除は、「居住者」が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合に限って受けることができます。したがって、「非居住者」に該当する方が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合は、住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

(1) 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
 (注)居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
 なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
 (注)贈与による取得は、この特別控除の適用はありません。
(2) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
(3) 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
(注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。

1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
 しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
(4) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。
 一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
 詳しくは、コード1225(住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンなど)を参照してください。
(5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)の適用を受けていないこと。
3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法
 住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(住宅の取得等の対価の額又は費用の額(注1,2)が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得対価の額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。

(注1) 平成23年6月30日以後に住宅の取得等の契約をし、その住宅の取得等に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。

(注2) 住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)又は「相続時精算課税選択の特例」(措法70の3)(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

居住の用に供した年 控除
期間 各年の控除額の計算
(控除限度額)
平成11年1月1日から
平成13年6月30日まで
(注)平成11年1月1日から平成11年3月31日までの間に入居し、6年の控除期間を選択した場合を除く
15年 1〜6年目
年末残高等×1%
(50万円) 7〜11年目
年末残高等×0.75%
(37万5千円) 12〜15年目
年末残高等×0.5%
(25万円)
平成13年7月1日から
平成16年12月31日まで
※ 平成13年7月1日から同年12月31日までに入居した場合は平成22年分が、平成14年中に入居した場合は平成23年分が、それぞれ最終年となります。 10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(50万円)
平成17年1月1日から
平成17年12月31日まで 10年 1〜8年目
年末残高等×1%
(40万円) 9〜10年目
年末残高等×0.5%
(20万円)
平成18年1月1日から
平成18年12月31日まで 10年 1〜7年目
年末残高等×1%
(30万円) 8〜10年目
年末残高等×0.5%
(15万円)
平成19年1月1日から
平成19年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択 10年 1〜6年目
年末残高等×1%
(25万円) 7〜10年目
年末残高等×0.5%
(12万5千円)
15年 1〜10年目
年末残高等×0.6%
(15万円) 11〜15年目
年末残高等×0.4%
(10万円)
平成20年1月1日から
平成20年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択 10年 1〜6年目
年末残高等×1%
(20万円) 7〜10年目
年末残高等×0.5%
(10万円)
15年 1〜10年目
年末残高等×0.6%
(12万円) 11〜15年目
年末残高等×0.4%
(8万円)
平成21年1月1日から
平成22年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(50万円)
平成23年1月1日から
平成23年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等
×1%
(30万円)
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等
×1%
(20万円)

4 認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例
 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で2の(1)に該当するもの(以下「認定長期優良住宅」といいます。)又は都市の低炭素化の普及の促進に関する法律(平成24年4月1日現在未成立)に規定する低炭素建築物に該当する家屋で2の(1)に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)(これらをあわせて「認定住宅」といいます。)の新築又は建築後使用されたことのない認定住宅の購入(以下「認定住宅の新築等」といいます。)をして、平成21年6月4日(認定低炭素住宅については都市の低炭素化の普及の促進に関する法律の施行の日)から平成25年12月31日までの間に自己の居住の用に供し(その新築又は購入の日から6か月以内に居住の用に供した場合に限ります。)、引き続いて居住の用に供しており、上記2の適用要件を満たしている方は、その居住の用に供した年以後10年間の各年分の所得税の額から、次の(1)又は(2)で計算した住宅借入金等特別控除額の控除(以下「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」といいます。)を受けることができます。

(1) 認定長期優良住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合

居住の用に供した年 控除
期間 各年の控除額の計算
(控除限度額)
平成21年6月4日から
平成23年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等×1.2%
(60万円)
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(30万円)

(注) 認定長期優良住宅の新築等について認定長期優良住宅新築等特別税額控除(コード1221)の適用を受ける場合には、その認定長期優良住宅の新築等について住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

(2) 認定低炭素住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合

居住の用に供した年 控除
期間 各年の控除額の計算
(控除限度額)
 都市の低炭素化の促進に関する法律の施行の日から
 平成24年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)
 平成25年1月1日から

平成25年12月31日まで 10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(30万円)

5 住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続
 住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
 なお、給与所得者は、確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

(1) 敷地の取得がない場合

イ 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
(注)補助金等の交付を受ける場合(平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。)や住宅取得等資金の贈与の特例の適用がある場合は、「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務がある場合には、「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
ロ 住民票の写し
ハ 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)
ニ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等(※)で次のことを明らかにする書類

(イ) 家屋の新築又は取得年月日
(ロ) 家屋の取得対価の額
(ハ) 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
※ 平成23年6月30日以後に住宅の取得等の契約を締結した場合で、その住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けるとき又は住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、交付を受ける補助金等又は住宅取得等資金の額を証する書類又はその写しも添付してください。
(2) 敷地の取得に係る住宅借入金等がある場合
 上記(1)で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。

イ 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地を取得したこと、取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類
ロ 建築条件付で購入した敷地の場合は、敷地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し
ハ 家屋の新築の日前2年以内に購入した敷地の場合

(イ) 金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類
(ロ) 上記(イ)以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類
(3) 認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合
 上記(1)又は(2)に該当する場合の書類に加え、次の区分に応じたそれぞれの書類が必要です。
イ 認定長期優良住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合
(イ) その家屋に係る長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
 なお、長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けた場合は変更認定通知書の写し、控除を受ける方が認定計画実施者の地位を承継した場合には認定通知書及び承継の承認通知書の写しが必要です。
(ロ) 住宅用家屋証明書若しくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書
ロ 認定低炭素住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合
 その家屋が認定低炭素住宅に該当するものであること等を明らかにする一定の書類(注)が必要です。
(注) 都市の低炭素化の促進に関する法律及び関係政省令の制定に併せて租税特別措置法施行規則の一部を改正する省令により今後その詳細が定められる予定です。
(4) 給与所得者の場合
 上記(1)から(3)までに該当する場合の書類に加え、給与所得の源泉徴収票
6 注意事項
(1) (1) 平成19年1月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間について10年又は15年のいずれかを選択することができます。
 この選択により、10年又は15年のいずれかの控除期間を適用して確定申告書を提出した場合には、その後のすべての年分についても、その選択し適用した控除期間を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
(2) 認定長期優良住宅の新築等について、認定長期優良住宅新築等特別税額控除の適用(コード1221を参照)を受ける場合には、認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用することはできません。
(3) 認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を選択した家屋について長期優良住宅の普及の促進に関する法律第14条の規定により計画の認定の取消しを受けた場合には、その取消しを受けた日の属する年以後の各年分について、住宅借入金等特別控除及びこの特例の適用を受けることはできません。


税源移譲になってから、所得税で引ききれなかった「住宅借入金等特別控除」は
住民税額でも控除されます。
前年分の所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税で控除されます。
 平成21年から平成25年までの間に居住し、所得税の住宅ローン減税制度(住宅借入金等特別控除)を受けた方で、所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税において住宅ローン控除が適用されます。
 (控除額算出方法)
 
個人住民税の住宅ローン控除額(A)=所得税における住宅ローン控除可能額-住宅ローン控除適用前の前年の所得税額
(※上記の式で計算された控除額が「前年分の所得税の課税総所得金額等の5%(97,500円を限度(B)」を超えた場合には、控除額は(B)の金額となります。)


個人住民税の住宅ローン控除の適用にあたって、市区町村への申告は不要です。

市区町村において、住宅ローン控除を受ける方が税務署等(所得税)へ申告した情報を把握できる仕組みとし、市区町村(個人住民税)への申告は不要となりました。

 具体的には、確定申告の添付資料の見直しや給与支払報告書等の改正により、住宅ローン控除額を算出するために必要な情報を、市区町村が把握できるようにし、控除を行うこととしました。

※確定申告や年末調整で、住宅ローン控除を受ける方の手続きは、今までと変わりません。

なお、税源移譲の経過措置としての住宅ローン控除(平成11年から平成18年までの間に入居した方)を受けていた方についても、同様に市区町村(個人住民税)への申告は不要となりました。

文責:丸本亜希子