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賃貸不動産が空家の場合

不動産所得の確定申告において、空家となっていた建物の必要経費は
いつでも賃貸できる状態に維持管理されており、かつ、入居者の募集
行うなど業務を継続している事実が客観的に証明できる場合には
減価償却資産としてその償却費を必要経費に算入することができます。

またこの場合の減価償却費は期間按分することなく、全額を必要経費に計上できます。
このほかにも不動産会社への管理手数料や固定資産税、維持管理に要した
修繕費や火災保険料なども必要経費として考えられますね。


文責:山口多恵子

不動産所得が赤字の場合

不動産所得の金額が赤字の方は、その不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに
不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利(以下「土地等」)を
取得するために要した負債の利子があるときは、「その赤字の金額のうち土地等を取得するために
要した負債の利子の額に相当する部分の金額」については損益通算の対象とはされません。

1. 負債の利子の額がその不動産所得の赤字の金額を超える場合・・・その赤字の金額
2. 負債の利子の額がその不動産所得の赤字の金額以下である場合
  ・・・赤字の金額のうちその負債の利子の額に相当する金額

平成22年分の確定申告も3月に入り後半戦に突入しましたが、不動産所得の方は今一度確認してみましょう。


文責:山口多恵子

譲渡不動産の取得費及び取得時期

Q 相続・遺贈または贈与により取得した不動産の取得費・取得時期は?

A 原則として前所有者の取得費を引継ぎます。
 同じく取得時期も原則として前所有者の取得時期を引継ぎます。
 この他、収用の買換え特例や固定資産の交換の特例等の税金の特例を使って取得した場合には
 前の資産の取得価格を引継ぐという規定もあります。

 この場合、購入時の契約書等を紛失してしまい購入価額が不明な場合には、原則として
 概算取得費(「譲渡収入金額 × 5%」)によることになります。
 ただし、契約書・領収書等以外で実際の購入価額を証明できるものがある場合には、
 実額によって計算することができます。次のような証明書類をできるだけ用意して、
 購入時の状況説明と契約書類等の紛失理由を書いた「申述書」を確定申告書に添付します。
 税務署にその内容に信憑性があると認められるとその申告は認められます。


文責:山口多恵子

名義変更(登記)の重要性

故人名義の不動産登記簿を受け継ぐ人名義に変える手続きをしなくてはなりません。
しかし名義変更をしないで後にトラブルになることがよくあります。
名義変更は速やかに行いましょう。

手順は以下の通りです。

<手続きの方法>
物件所在地を管轄する法務局へ登記申請します。
<必要書類>
不動産の固定資産税評価証明書、名義人となる方の住民票の写しが必要です。
さらに、遺言書ありの場合となしの場合で必要な書類が追加であります。
<費用>
登記の費用として登録免許税が必要です。

なぜ登記が重要か?

それは登記の手続きを怠ると以下のようなデメリットが考えられるからです。

1. その不動産に関する自分の権利を主張することができない。
2. 時が経つと紛争が起こる原因が増える。
3. 財産の名義変更(遺産分割)を終えていない場合は共有財産となり
  不動産の売却が容易にできなくなる。

名義変更(登記)は自身で行うことも可能ですが、当事務所提携の
司法書士をご紹介できますので安心して御相談ください。


文責:山口多恵子



アパート経営〜その2〜

アパート経営をしていない場合とアパート経営をしている場合の
土地の評価(金額)はどうなるでしょうか?

@ アパート経営をしていない場合
 つまり、土地が更地のままあり遊休地として保有しているだけだと
 自用地評価することになります。

A アパート経営をしている場合
 つまり、土地の上に貸家(アパート)があるので貸家建付地として
 評価することになります。

上記の二つにどんな違いがあるか・・・

それは@の自用地を1として考えるとAの貸家建付地の場合は

 自用地としての価額−自用地としての価額×借地権割合×借家権割合                        (借家人の有する権利)
 = 自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合)

つまり借家人の有する権利分土地の評価が低く抑えられる訳です。

さらに一定の要件に該当すれば、小規模宅地等の減額という措置法上の優遇制度も
受けることができるので遊休地としてただ保有しているよりは
はるかに土地の評価が低くなるのでAの方が有利といえますね。


文責:山口

アパート経営〜その1〜

例えば親から引継いだ遺産の中に土地があって、それを売地として不動産業者に
売買を依頼していたとします。
そうするとハウスメーカーなどは情報を得て、「土地を既にお持ちなら
アパートを建てませんか?」と自宅にやってくるわけです。
度々訪問しては「土地を遊ばせておくよりは不動産投資をしませんか?」とか
「相続対策として不動産を持つといいですよ」という誘い文句を言いますね。
もちろんこのようなことをしても問題ないor積極的に検討していい財産家はいます。

しかし営業マンは土地持ちなら誰彼構わず上記のような勧誘をするので
本当にアパートを建ててオトクかどうかは個人の経済事情を慎重に考える必要があります。
つまりそもそも多額の遺産を残す可能性があるわけでもないのに
老後に多額の借金だけが残る・・・という結果にならないようにしないと
意味がありません。
多くの場合の上記の”対策”には銀行借入をして債務をかかえることに意味があります。

土地だけあっても課税される財産としてはプラスの財産だけですが、
借入をして貸アパートを建てると、同時にマイナスの財産(債務)を持つことになるので
プラスとマイナスとが相殺されて課税される財産が少なくなるという効果があるのです。
もちろんアパートの敷地である土地についても貸土地としてかなり評価が低くなります。


要は”対策”をすべき資産家なのか?が大きなポイントかと思います。

路線価図の地区区分

ビル街地区
 大都市における商業地域内で、高層の大型オフィスビル、
 店舗等が街区を形成し、かつ敷地規模が大きい地区

高度商業地区
 大都市の都心若しくは副都心又は地方中核都市の都心等における商業地域内で、
 中高層の百貨店、専門店舗等が立ち並ぶ高度小売商業地区又は中高層の事務所等が
 立ち並ぶ高度業務地区

繁華街地区
 大都市又は地方中核都市において各種小売店舗等が立ち並ぶ著名な商業地又は
 飲食店舗、レジャー施設等が多い歓楽街など人通りが多く
 繁華性の高い中心的な商業地区をいい、高度商業地区と異なり
 比較的幅員の狭い街路に中層以下の平均的に小さい規模の建物が立ち並ぶ地域

普通商業地区
 商業地域若しくは近隣商業地域にあって、又は第1種住居地域、第2種住居地域及び
 準住居地域若しくは準工業地域内の幹線道路(国県道等)沿いにあって、
 中低層の店舗、事務所等が連たんする商業地区

併用住宅地区
 商業地区の周辺部(主として近隣商業地域内)又は第1種住居地域、
 第2種住居地域及び準住居地域若しくは準工業地域内の幹線道路(国県道等)沿いにあって、
 住宅が混在する小規模の店舗、事務所等の低層利用の建物が多い地区

中小工場地区
 主として準工業地域、工業地域又は工業専用地域内にあって、
 敷地規模が9,0000平方メートル程度までの工場、倉庫、流通センター、
 研究開発施設等が集中している地区

大工場地区
 主として準工業地域、工業専用地域内にあって、敷地規模がおおむね9,000平方メートルを
 超える工場、倉庫、流通センター、研究開発施設等が集中している地区又は
 単独で3万平方メートル以上の敷地規模のある画地によって形成される
 地区(ただし、用途地域が定められていない地区であっても、工業団地、
 流通業務団地等においては、1画地の平均規模が9,000平方メートル以上の
 団地は大工場地区に該当する)。

普通住宅地区
 主として第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域、
 第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、
 第2種住居地域及び準住居地域又は準工業地域内にあって、主として居住用建物が
 連続している地区

不動産の相続

不動産をもつ方の相続時精算課税制度

この制度は、贈与をする人が65歳以上の父または母で、贈与を受ける側は20歳以上(贈与を受けた年の1月1日において20歳以上)の子供の場合に限られます。つまり、相続人と推定される子供です。
贈与者は、父または母ですから、父と母から別々に贈与を受けて、両府ともにこの制度の適用を受けることは可能です。また、父からの贈与はこの制度を利用し、母からの贈与は通常の贈与税の制度を適用することももちろん可能です。
この制度を選択した場合は、その贈与者から贈与を受けた金額を毎年累積し累積された贈与金額が2500万円までは申告の上課税はされず、2500万円を超えた部分には、一律20%を贈与税として申告し、相続発生時に精算することになります。
この制度の適用を受けるためには、その旨の届け出を、贈与を受ける子供が住む住所を所管する税務署にしなければなりません。一度、この制度を選択するとそれ以降のその親からの贈与はこの制度が継続して適用されます。つまり、一生変更して従来の贈与税の制度を適用することはできません。
収益を得ることができる不動産をもつ方は、この制度を利用してその名義を子供に移しておくことが出来ます。その後の不動産収入は子供のものとなり貯まるべき収益が子供に帰属しますので相続税は安くなります。


住宅資金特別控除の特例

相続時精算課税制度をして、一定の家屋(マイホーム)の取得資金の贈与を受ける場合に利用できる制度です。
2500万円の非課税枠に1000万円追加して3500万円までを非課税としています。
贈与をうける子供は20歳以上(贈与を受けた年の1月1日において20歳以上)である点は変わりませんが、贈与者の(父または母)の年齢制限がない点が大きな違いです。
平成23年12月31日までの時限立法です。
「一定の家屋」とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。
 なお、居住の用に供する家屋が二つ以上ある場合には、贈与を受けた者が主として居住の用に供すると認められる一つの家屋に限ります。

(1) 家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。

(2) 購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。
イ 耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
ロ 耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
 ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」又は「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。

(3) 床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。

マイホームを売ったときの特例【3000万円控除】

「3000万円控除」という言葉をお聞きになったことがあると思います。
不動産を売却した場合は譲渡所得といって税金が課されます。
所得税と住民税が課され、所得税15%+住民税5%の合計20%です。
これを、マイホームの売却に限りその所有期間や買換えの有無にかかわらずこの適用をうければ、その譲渡益から3000万円を控除できる制度です。
ただし、このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

マイホームを売ったときの特例【買換え特例】

買換えの特例とは一定の要件を満たすマイホームを売却して、新たなマイホームに買換えた場合に、売却価額と新しく購入したマイホームの購入価額との差額だけに譲渡益を課すという制度です。譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができますが、譲渡益が非課税となるわけではありません。

特例の適用を受けるためには適用要件があります。

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

(4) 売却代金が2億円以下であること。
 この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における2億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。
 このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が2億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が2億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

(5) 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

(6) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

(7) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
 また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

(8) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
 ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

(9) マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

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